个人二手住房交易办税解读（二）

（如遇新政策规定，以新政策规定为准）

交易类型：无偿赠与、家庭财产分割

一、需要提供的资料：

1.《房屋所有权证》原件（查验无误后退还）及复印件；

2.双方当事人的有效身份证件，委托代办的应出具委托公证书及受委托人身份证原件（查验无误后退还）及复印件；

3.赠与合同正本原件（查验无误后退还）及复印件；

4.公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书原件（查验无误后退还）及复印件；公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明原件（查验无误后退还）及复印件；

5.离婚协议书或者法院判决书、调解书原件（查验无误后退还）及复印件；

6.房产部门出具的住房情况查询单原件（地税征收机关留存）；

7.契税完税证明原件（查验无误后退还）及复印件；

8.税务部门需要提供的其他证明材料。

二、转让人需要缴纳的税费：

1.增值税：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税；除此之外，个人无偿转让不动产、土地使用权视同销售。

个人家庭发生财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

2.城市维护建设税：以实际缴纳的增值税为计税依据，按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计算缴纳。计算公式：应纳税额=实缴增值税×适用税率

3.教育费附加：以实际缴纳的增值税为计征依据，按3%的征收率计算缴纳。计算公式：应纳税额=实缴增值税×3%

4.地方教育附加：以实际缴纳的增值税为计征依据，按2%的征收率计算缴纳。计算公式：应纳费额=实缴增值税×2%

免征增值税时，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加同时免征。

5.个人所得税：家庭发生财产分割情形，对当事双方不征收个人所得税。

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，地税机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。受赠人转让受赠房屋，应严格按照房屋转让所得适用20%税率，不得核定征收个人所得税。计算公式：应纳税额=（受赠房产转让收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费）×20%

6.土地增值税：个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

三、受让人需要缴纳的税费：

1.个人所得税：除发生家庭财产分割情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，地税机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

2.契税：房屋赠与的，由地税征收机关参照市场价格核定计税依据，按4%缴纳契税。对于因离婚财产分割、法定继承人继承房屋产权的，不缴纳契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应缴纳契税。计算公式：应纳税额=地税征收机关核定价格×适用税率

3.印花税：纳税人领受房产所有权证、土地使用权证时，按件粘贴印花税票，每件税额5元。（房产管理部门在办证环节代征）

举例：

情形1：无偿赠与不属于免税情形的其他个人；受赠人转让受赠房产。

周先生2016年5月将其位于滁城某小区另一套住房无偿赠与好友吴先生，面积80㎡，赠与合同标明房屋价值320000元，该房购于2015年2月，购入价290000元（能提供购房合同及发票），缴纳契税5800元。本次交易经存量房价格评估系统评估价为320000元。

周先生（赠与人）应缴纳税费：

除发生家庭财产分割情形外，个人无偿转让不动产、土地使用权视同销售。本例中周先生应按照个人转让购买不足2年的住房相关政策计算缴纳增值税。

1.应纳增值税=320000÷（1+5%）×5%=15238.1（元）

2.应纳城市维护建设税=15238.1×7%=1066.67（元）

3.应纳教育费附加=15238.1×3%=457.14（元）

4.应纳地方教育附加=15238.1×2%=304.76（元）

周先生应纳税费合计：17066.67元

吴先生（受赠人）应缴纳税费：

吴先生因无偿受赠房屋取得的受赠所得，应按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。房屋赠与的，由地税征收机关参照市场价格核定计税依据，按4%缴纳契税。

1.应纳契税= 320000÷（1+5%）×4%=12190.48（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

3.应纳个人所得税=﹝320000÷（1+5%）-12190.48﹞×20%=58514.29（元）

吴先生应纳税费合计：70714.77元

假设本例中，吴先生又将受赠的住房转让给郑先生，提供了相关合同、发票，售价350000元，与存量房价格评估系统评估价一致。郑先生购房前家庭已有1套住房。

吴先生（转让人）应缴纳税费：

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

1.应纳增值税=（350000-320000）÷（1+5%）×5%=1428.57（元）

2.应纳城市维护建设税=1428.57×7%=100（元）

3.应纳教育费附加=1428.57×3%=42.86（元）

4.应纳地方教育附加=1428.57×2%=28.57（元）

5.应纳税所得额=350000÷（1+5%）-290000-5800-12190.48-58514.29-100-42.86-28.57=-33342.87

应纳税所得额为负数，无需缴纳个人所得税。

吴先生应纳税费合计：1600元

郑先生（受让人）应缴纳税费：

1.应纳契税= (350000-16666.67)×1%=3333.33（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形2：无偿赠与近亲属（包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）。

张先生2016年5月将其购买的一套住房无偿送给母亲王女士养老，面积95㎡，赠与合同未标明房屋价值。

张先生（赠与人）应缴纳税费：

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，免征个人所得税。

张先生应纳税费合计：0元

王女士（受赠人）应缴纳税费：

房屋赠与的，由地税征收机关参照市场价格核定计税依据，按4%缴纳契税。本次交易经存量房价格评估系统评估价为460000元。

1.应纳契税：460000×4%=18400（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形3：法定继承，再转让。

袁先生于2013年2月在滁州市区某小区购买一套住房，支付购房款500000元，及契税10000元。2016年5月份，袁先生因病去世。其妻子李女士在公证处办理了继承权公证，由妻子李女士继承袁先生该套房屋产权，并办理了过户手续。现李女士将继承后的房产转让给石先生，该套住房建筑面积为120㎡，合同价格为600000元。该套房屋已满2年，对于购买方石先生来说是家庭唯一住房，本次转让经存量房价格评估系统评估价为700000元，李女士已提供购房合同、发票及契税完税证明。

继承房屋产权：

李女士（法定继承人）应缴纳税费：

房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税、个人所得税; 法定继承人继承房屋产权的，不缴纳契税。

1.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

转让房屋：

李女士（转让人）应缴纳税费：

李女士持有该房屋满2年，免征增值税；能够提供完整、准确的原购房合同、发票、完税凭证，在计算个人所得税时可扣除房屋原值、相关税金及合理费用。

1.应纳个人所得税=（700000-500000-10000）×20%=38000(元)

石先生（受让人）应缴纳税费：

该住房为袁先生家庭唯一住房，面积在90㎡以上，契税适用1.5%税率。

1.契税=700000×1.5%=10500（元）

2.印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形4：法定继承。

王老先生去世后，其子王先生于2016年5月，继承了王老先生位于滁城某小区的一套住房，面积110㎡。

王先生（法定继承人）应缴纳税费：

房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税、个人所得税; 法定继承人继承房屋产权的，不缴纳契税。

1.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形5：受遗赠继承。

张老先生病重期间，立遗嘱将其居住的一套住房赠与长期照料其生活的保姆张女士，面积70㎡，张老先生去世后，张女士办理了相关过户手续。地税机关核定该套住房计税依据为300000元。

张女士（受遗赠人）应缴纳税费：

房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税、个人所得税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应缴纳契税。

1.应纳契税：300000×4%=12000（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形6：离婚分割财产。

张先生和赵女士婚后于2012年5月购买了一套住房，面积86㎡，购房款330000元，缴纳契税3300元。2016年5月因感情不和离婚，张先生放弃房屋产权份额，将房产全部过户至赵女士名下，赵女士随后将该住房以382000元的价格出售，与存量房价格评估系统评估价格一致。

离婚析产时：

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税；家庭发生财产分割情形，对当事双方不征收个人所得税；对于因离婚财产分割、法定继承人继承房屋产权的，不缴纳契税。

因此，张先生不需缴纳任何税费；赵女士在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

转让离婚析产房屋：

个人转让离婚析产房屋取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税。

赵女士应缴纳税费：

1.应纳个人所得税=（382000-330000-3300）×20%=9740（元）

情形7：离婚分割财产（按份额）。

黄先生、杨女士及儿子小黄于2011年12月在滁城某小区购买了一套住房，面积105㎡，购房款420000元，缴纳契税8400元，黄先生、杨女士和儿子小黄等额共有该套房屋。2016年5月两人因感情不和协议离婚，约定由杨女士支付货币补偿168000元，取得黄先生所占产权份额。6月，杨女士又将其所占份额全部过户给其子小黄，经存量房交易评估系统评估价格为465000元。

离婚析产时：

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税；家庭发生财产分割情形，对当事双方不征收个人所得税；对于因离婚财产分割、法定继承人继承房屋产权的，不缴纳契税。

黄先生、杨女士在地税办理环节无需缴纳任何税费。

房屋产权过户：

本例中杨女士儿子小黄取得房屋全部产权，不属于继承情形，应按无偿赠与近亲属处理。

黄女士（赠与人）应缴纳税费：

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，免征个人所得税。

杨女士应纳税费合计：0元

小黄（受赠人）应缴纳税费：

房屋赠与的，由地税征收机关参照市场价格核定计税依据，按4%缴纳契税。

1.应纳契税：465000×2/3×4%=12400（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。